부동산 시장은 수요와 공급에 의해 결정된다. 정부의 규제는 일시적으로 시장을 멈추게 할 수는 있지만 지속성은 없으며 새로운 기회와 도약의 발판을 제공해 주는 역할도 한다. 지난해 부동산시장 규제강화와 수도권과 지방 양극화가 심화됐는데 2026년은 시장의 투명성을 높이고 실거주자를 보호하는 방향으로 제도가 더욱 정교해질 것으로 전망된다. 정부의 부동산 정책은 투명성 확대에 중점을 두고 시장 감시를 강화해 집값 올리기 꼼수를 차단하겠다는 의지가 강력하다.

이를 위해 금융 시장에 금감원이 있듯, 부동산 시장에도 이를 전담 감시할 컨트롤 타워가 출범할 것으로 보인다. 부동산감독원이 출범해 특별사법경찰권을 가지고 불법 행위를 직접 수사하면서 기획 부동산이나 불법 전매 등은 설자리가 좁아질 전망이다.

또한 실거래가를 높이기 위해 계약만 하고 나중에 취소하는 자전 거래를 막기 위해, 1월부터는 공인중개사가 매매 계약을 신고할 때 계약서 원본과 계약금 입금 증빙 자료를 필수적으로 제출해야 한다. 또 자금 출처 조사가 더욱 깐깐해져 대출받은 금융기관명을 정확히 적어야 하고, 주식이나 채권 등 자기 자금 항목도 세분화 될 것이다. 특히 기존 투기 과열지구뿐 아니라 토지거래허가구역 내 주택 거래 시에도 증빙 서류 제출이 의무화되며, 외국인 매수자 또한 예외 없이 적용받게 될 것으로 보인다.

이재명정부에서 2026년 부동산 시장을 규제하는 것도 있지만 서민의 주거안정을 위한 지원책도 함께 시행되는데 무주택 직장인들의 월세 부담을 덜어주기 위한 세액공제 대상이 넓어진다. 그동안 세대주 요건 때문에 혜택을 못 받던 주말 부부 등도 각각 무주택 근로자라면 공제를 받을 수 있게 된다. 또한 재개발 구역에만 적용되던 버팀목 전세자금대출 지원이 재건축 사업장으로 확대돼 이주를 해야 하는 재건축 단지의 세입자와 소유자들도 저리 대출을 이용할 수 있어 주거 불안이 다소 해소될 것으로 기대된다.

지방에 미분양아파트를 해결하기 위해 준공후 미분양 아파트에 대한 특례를 실시하기로 했다. 특례 조건은 첫째, 비수도권 주택으로 서울, 경기, 인천을 제외한 강원, 충청, 전라, 경상 지역이 여기에 해당한다. 둘째, 국민주택 기준인 전용면적 85㎡ 이하로 분양 광고에서 말하는 공급면적이 아니라, 반드시 전용면적 기준으로 확인해야 한다. 셋째, 취득가액 6억 원 이하이며 공시가격이 아니라 실제 취득가액기준이다. 넷째, 준공 후 미분양이어야 시행사·분양사업자 등으로부터 직접 취득해야 하고 2026년 12월31일 이전에 취득해야 특례가 적용되는 것이다.

이를 종합해 보면 올해 이재명정부의 부동산정책 전망은 투기 수요에는 철퇴를, 실수요에는 지원을 강화하는 쪽으로 명확히 방향을 잡았다. 자금 출처가 불분명한 갭투자나 투기성 거래는 설자리를 잃게 될 것이며, 시장은 더욱 실수요자 중심으로 재편될 것으로 전망된다. 지난해에는 고금리 정책이 지속됐으나, 올해는 마국금리가 인하 될 것이다. 한국에서도 경기활성화를 위해 반드시 필요한 금리 인하가 가시화될 경우 주택 구매 심리가 회복될 가능성이 높다.

부동산 시장 이슈는 금리의 향방과 주택 수요의 회복이라고 할 수 있다. 달라지는 제도를 꼼꼼히 확인해 불이익은 피하고, 받을 수 있는 혜택은 놓치지 말아야 할 것이다. 2026년 부동산 시장은 향후에 금리 인하와 공급 부족 문제로 인해 하반기 이후에는 전체적으로 차츰 상승세를 보일 것으로 예상이 되며, 지역별로 양극화 현상은 지속될 것으로 전망된다. 일반 수요자들은 각 지역의 인구 변화와 경제상황을 면밀히 분석하고 맞춤형 전략을 수립해 ‘위기를 기회’ 로 바꿔 보길 바란다.