부동산시장은 국가경제에 미치는 파급효과가 매우 크고 침체된 내수를 활성화시키기 위해 무엇보다 중요한 산업이다. 최근 3-4년 동안 지방부동산은 침체기로 거래는 안되고 주택 건설업도 붕괴되고 있어 정부의 정책전환이 필요하다.

이재명 대통령은 취임 100일 기자회견에서 부동산 추가 대책과 관련해 “수요를 실수요자 중심으로 바꾸고 투기적 부동산 취득을 최소화시킬 필요가 있다”고 밝혔다. 실수요자 정상적으로 거래가 될 수 있도록 하는 것이 중요하건만 지난해 6월27일 규제정책에서 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고 DSR 3단계 규제해 현금부자만 집을 매입 할 수 있도록 했다. 그리고 올해 5월9일에 다주택자중과세를 연기하지 않고 실시한다고 했다. 서울과 수도권 다주택자와 아파트투기 세력을 규제하겠다는 것은 대다수 국민들이 동의 할 것이다. 그런데 지방 부동산 시장의 침체는 심각한 단계를 넘어 절벽의 단계로 거래가 실종단계에 있다. 최근에 국제적인 경기침체와 함께 인구감소, 공급과잉 효과로 거래가 심각한 단계에 이르렀다. 최근 지방에서 인구가 줄어들어 주거수요도 감소했고 건축비, 인건분양가 상승으로 평균 분양가격이 1천500만원-2천만원으로 지방소득으로 구매력이 크게 위축되고 있다.

국토교통부 자료에 의하면 지난해 수도권 주택 인허가 실적은 8만3천838호로 전년 동기(6만9천467호) 대비 20.7% 증가지만 지방 인허가는 7만733호로 전년 동기(10만2천210호) 대비 30.8% 감소했다. 특히 분양실적은 수도권과 지방의 양극화가 심화됐다. 올해 수도권 누적 분양 실적은 5만2천925호로, 전년 대비 7.4% 감소했지만 지방은 같은 기간 전년 대비 44.7% 급감한 3만7천792호로 집계됐다. 올해 지방에서는 경기 침체와 미분양 증가 우려로 분양을 연기하는 단지들이 속출했다. 미분양 주택은 지방에 78.7%가 쌓여 있고, 악성 미분양으로 불리는 준공후 미분양 주택의 지방 비중은 83.5%에 달한다. 지방 부동산 침체에는 고금리 장기화라는 거시 환경도 큰 역할을 하고 있는데 금융부담과 규제로 인해 부동산 거래를 위축하게 하고 있다. 이런 환경에서 주식시장으로 투자자금이탈로 인해 부동산시장이 침체되고 무너지는 구조가 되고 있는 것이다.

건설업 위기가 가시화되면서 전국적으로 공사 중단 사태가 속출하고 있다. 특히 자금 조달이 어려운 지방 중소 도시에서 대규모 아파트 단지 건설이 지연되거나 무기한 중단되는 사례가 증가하고 있다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 1-2월 두 달간 건설사 폐업 건수가 작년 같은 기간보다 30% 이상 급증한 것으로 나타났다. 건설경기 전반의 지지부진한 상황이 장기화하면서 대표 심리지수인 건설기업 경기실사지수(BSI)는 지난해 평균 51로 역대 최저 수준을 기록했다. 중소 건설사 뿐만 아니라, 중견 건설 회사들까지 잇따라 법정관리를 신청하고 있다.

국가데이터처에 따르면 지난해 건설업생산지수는 82.3으로, 부동산 시장 침체로 건설 경기가 최악이던 2014년(80.5) 이후 11년 만에 가장 낮았다. 지난해 건설업체의 국내 시공 실적을 보여주는 건설기성은 전년 대비 16.2% 줄면서 관련 통계 작성이 시작된 2008년 이후 가장 많이 감소했다. 부동산 시장을 전방위로 옥죄는 규제 조치에 분양과 착공이 동시에 위축되고, 지방 미분양 증가와 프로젝트파이낸싱(PF) 경색까지 겹친 결과다.

2026년 지방 부동산시장 전망은 침체국면이 지속될 것으로 전망되고 있다. 금리인하는 될 것으로 보이지만 소폭에 그칠 것이고 보여 전반적인 가격 반등을 기대하기에는 힘들 것이다. 서울 수도권은 상승기류이지만 지방의 부동산 시장은 상황이 양국화돼 있어 침체된 지방 부동산시장을 살리기 위해서는 별도의 정책이 꼭 필요할 것이다. 정부에서는 돈 있는 사람에게 주식시장을 살려 대박만 터트리지 말고 소외되고 침체된 지방의 악성 미분양을 해소하기 위해 한국토지주택공사(LH) 등의 공공기관을 통한 미분양 주택 매입을 확대해야 한다. 또한 고사위기에 있는 지방부동산 시장을 살리기 위한 특단의 세제 및 금융 지원도 함께 마련해 줬으면 한다.