2026년 광주·전남 부동산 시장은 지역별 아파트 공급 불균형의 한 해가 될 전망이다.

광주는 쏟아지는 대규모 입주 물량으로 인해 전세와 매매 가격이 동시에 하락 압박을 받는 ‘공급 과잉’의 늪에 빠지는 반면, 전남은 신규 물량 급감으로 인한 ‘공급 가뭄’ 속에 바닥을 다지는 흐름이 예상되기 때문이다.

◇광주-쏟아지는 물량에 매매·전세 동반 약세

광주 부동산 시장의 최대 화두는 단연 ‘공급 과잉’이다. 부동산R114 등 업계에 따르면 2026년 광주 지역 입주 예정 물량은 약 1만1천228가구다. 이는 2025년(5천318가구) 대비 두 배 넘는(111%) 수치다.

가장 우려되는 지점은 특정 시기·지역에 물량이 쏠려있다는 점이다.

월별로 살펴보면 4월 한 달에만 전체 물량의 약 30%에 달하는 3천214가구가 입주를 시작한다. 이어 12월 1천786가구, 10월 1천588가구, 5월 1천127가구, 1월 974가구, 8월·9월 794가구, 7월 554가구, 2월 397가구 순으로 입주를 앞두고 있다.

지역별로는 단일 단지로 광주 최대 규모인 북구 운암자이포레나퍼스티체 1·2·3단지(3천214가구)가 4월 입주를 앞두고 있어 지역민의 관심이 쏠리고 있다. 또 북구 매곡 힐스테이트 중외공원(1천466가구), 삼각동 위파크일곡공원(1천004가구) 등 메머드급 단지들의 입주가 특정 시기에 집중돼 있다.

이처럼 단기간에 수천 가구가 쏟아지면서 기존 주택 시장은 매물 적체 현상을 피하기 어려울 전망이다. 잔금을 마련하지 못한 수분양자들이 전세 물량을 대거 내놓으면서 전셋값이 급락하는 ‘역전세난’이 발생할 가능성이 크다. 이는 결국 매매 가격을 끌어내리는 하방 압력으로 작용할 것으로 보인다.

◇전남-공급 절벽 속 ‘임대차 시장’ 요동

광주와 달리 전남은 극심한 ‘공급 부족’ 상태에 직면한다. 올해 전남 입주 세대는 총 4천15가구으로 집계됐다. 이는 지난해 7천368가구의 절반 수준(54%)에 불과한 수치다.

시기별로는 10월에 장성군을 중심으로 3천365세대가 집중돼 있을 뿐, 2월(400세대), 6월(180세대), 12월(70세대) 등 나머지 기간에는 사실상 신규 공급이 전무한 상황이다.

특히 목포, 여수, 순천, 나주 등 전남의 주요 거점 도시들에서 신축 아파트 입주가 예년의 절반 이하로 줄어들면서 ‘공급 가뭄’ 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 이러한 공급 절벽은 시장 가격의 하방 경직성을 확보해주는 핵심 동력이 된다. 신규 입주 물량이 부족해지면 실수요자들이 기존 준신축 아파트로 눈을 돌리게 되고, 이는 매매 가격 하락을 방어하는 동시에 전세 가격을 밀어 올리는 요인이 된다.

실제로 전남은 최근 미분양 물량이 조금씩 줄어드는 등 완만한 회복 신호를 보내고 있어, 2026년에는 광주와 달리 시장의 바닥을 확인하고 안정기에 접어들 것이라는 분석이 지배적이다.

◇핵심 변수는 ‘6월 지방선거’

부동산 전문가들은 오는 6월 지방선거를 시장 분위기 반전의 핵심 열쇠로 꼽는다. 선거를 앞두고 발표될 지역 개발 공약과 부동산 관련 세제 개편 논의가 관망세에 있던 매수 심리를 자극할 수 있다는 분석이다.

하지만 고금리 여파와 대출 규제가 여전한 상황에서 모든 지역이 반등하기는 어렵다는 시각이 지배적이다. 입지가 뛰어난 신축 대단지로만 수요가 쏠리는 ‘초양극화’ 현상은 더욱 뚜렷해질 것으로 보인다.

대한주택건설협회 광주전남도회 관계자는 “공급 물량이 집중되는 시기에는 건설사들의 다양한 판촉 활동과 유리한 분양 조건이 제시된다”며 “침체기 속에서도 입지 조건이 우수한 단지를 선별한다면 내 집 마련을 고민하는 실수요자들에게는 오히려 기회가 될 수 있다”고 조언했다.

/임채만 기자