광주는 넘치고 전남은 모자란다. 2026년 아파트 입주 물량을 두고 나오는 얘기다. 실제로 광주지역 예정분은 약 1만1천가구를 넘어선다. 전년 대비 2배 이상이다. 이에 반해 전남은 4천여 가구다. 전년의 절반 수준에 불과하다. 광주는 북구 운암자이포레나퍼스티체, 매곡 힐스테이트 중외공원, 삼각동 위파크일곡 등 대규모 단지가 집중돼 있다. 단기간에 많은 물량이 쏟아져 적체가 불가피할 수 있다. 전남은 목포·여수·순천·나주 등 주요 거점 도시에서 공급 절벽이 심각해질 전망이다.

주택 시장이 혼란스럽다. 경기 회복이 지연되는 상황에서 건설업계는 준공 후 미분양을 염려하고 있다. 실제로 비수도권을 중심으로 전국에서 3만가구에 육박, 13년 만에 최대치다. 광주지역은 억대의 할인과 지원금 등 파격적인 판촉전에도 불구, 털어내기에 어려움을 호소하고 있다. 전남은 최근 미분양이 조금씩 줄어드는 흐름을 보이고 있으나 안심하기엔 이르다. 상대적으로 기존 준신축의 전·월세 가격을 밀어 올리는 상방 요인으로 작용할 가능성이 커졌다.

실수요자 입장에선 생활 입지 여건을 잘 따진다면 내집 마련의 좋은 기회다. 광주의 경우 유리한 분양 조건에 대단지를 중심으로 중저가 아파트에 수요가 쏠릴 여지가 높다. 다만 금리 인하 기조 속에서도 대출 규제 강화로 급격하게 반등하긴 힘들다는 시각이 존재한다. 금융당국은 가계대출 증가를 관리하고, 부동산을 안정화하기 위해 명목 국내총생산(GDP) 성장률 이내 관리를 권고하고 있다. 6·3 지방선거 이후 하반기 세제 개편 또한 주시해야 할 핵심 변수가 될 수 있다.

국토연구원이 발표한 2025년 12월 전국 주택 매매시장 소비심리지수를 살펴보면 수도권은 상승, 비수도권은 보합 국면을 유지했다. 코로나19 이후 시중의 풍부한 유동성을 올해도 무시할 수 없지만 양극화 현상이 심화될 것이란 분석이 우세하다. 수도권과 지방, 그리고 지역 내에서도 오르는 곳만 오른다. 집값 불안이 계속되고 있다. ‘똘똘한 한채’에 대한 선호도 여전하다. 옥석 가리기는 더욱 치열하게 펼쳐질 것으로 예상된다.