성공요인은 땅 확보…조합운영 투명성도 담보돼야
[지역주택조합 빛과 그림자]<5·完>발전적 대안은
토지 매입 없이 조합원부터 모집하는 모순적 구조 반복
사업지연으로 추가분담금 부담 가중 등 서민 피해 발생
내달 개정 주택법 시행, 개선 추진…분쟁 등 해소 기대
토지 매입 없이 조합원부터 모집하는 모순적 구조 반복
사업지연으로 추가분담금 부담 가중 등 서민 피해 발생
내달 개정 주택법 시행, 개선 추진…분쟁 등 해소 기대
- 재생 준비중
2020. 06. 25(목) 20:14 가+가-
‘내 집 마련’을 위해 토지매입부터 분양까지 스스로 해결하는 지역주택조합이 전국 곳곳에서 우후죽순 생겨나면서 서민 피해가 우려되고 있다.
지역주택조합은 주택건설 사업계획 승인을 받고 분양하는 일반적인 공동주택과는 달리 조합원을 모집하고 나서 조합원의 납부 분담금으로 건축 관련 승인 절차와 공사를 진행하기 때문에 사업 지연과 분담금 부담 가중 등의 피해에 노출돼 있다. 또, 조합 가입 후 탈퇴할 경우 각종 분담금 등을 돌려받지 못하는 상황으로 이어지고 있다.
하지만 올해 초 개정된 주택법이 다음달 시행을 앞두면서 그동안 지역주택조합에서 발생한 각종 불법행위와 분쟁 등이 해소될지 주목된다.
25일 국토교통부와 광주시 등에 따르면 주택조합 설립 이전부터 관리·감독을 강화하고 조합운영의 투명성과 안정성을 높이기 위해 지난 1월 개정된 주택법이 오는 7월24부터 시행될 예정이다. 광주시도 주택법 개정에 따라 7월23일부터 지역주택조합사업을 개선한다.
지역주택조합은 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자 20인 이상이 조합을 설립해 추진하는 주택사업이다. 사업절차는 조합원 모집신고, 조합설립인가, 사업계획승인, 착공, 사용검사, 조합해산 순으로 진행된다.
현행 제도는 토지사용권원 확보 등에 관계없이 조합원 모집신고가 가능하며, 조합설립인가시 토지사용권원의 80% 이상 확보하도록 돼 있다. 또 조합원 모집시 허위·과장광고에 대한 법적 제도가 없었다.
주요 개선사항은 조합원 모집신고시 토지사용권원 50% 이상 확보, 조합설립인가시 토지사용권원 80%이상 및 소유권 15% 이상 확보 등이다. 기존엔 토지 소유권 확보 요건이 없었으나, 사업예정지역 내의 15% 이상에 해당하는 토지 소유권을 확보해야 한다는 요건이 추가됐다.
조합원 모집 광고 및 절차도 개선된다. 광고 시 조합원 모집을 알리는 문구, 토지확보 현황, 자격기준 등을 명시해야 하며, 계약시 조합원에 가입하고자 하는 사람은 사업개요, 자격기준, 분담금, 토지확보 등 중요사항을 설명 받은 후 서면확인 절차를 밟게 된다.
자금보관업무를 신탁업자에 대행하고 조합추진실적을 조합원에 분기별로 공개하도록 해 조합운영의 투명성도 높아질 예정이다.
아울러 모집신고 후 2년 이내 설립인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하는 경우에는 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 돼 사업지연 및 중단으로 인한 조합원의 부담감이 줄어들게 됐다.
그러나 이 같은 제도 개선에도 서민들의 피해를 구제하는데 역부족이라는 주장이 나온다. 지역주택조합은 불확실성이 크고 사업 진행 속도가 더딘 탓에 성공 확률은 그다지 높지 않아 일부 보완책을 제시하는 정도로는 근본적 문제 해결이 어렵다는 지적이다.
사업 구역 내 토지를 보유한 지주가 해당 부지를 팔 생각도 없는 상황에서 매입할 사람부터 모집하고 투자 자금을 거둬들이는 모순적인 구조가 반복되고 있어서다.
또한, 조합 집행부와 업무대행사가 해당지역의 토지 소유자들과 토지사용권 또는 매매를 추진하고 있지만 주변 시세보다 과도한 금액 등을 요구하는 경우가 많은 탓에 일부 조합에서는 추가 분담금까지 발생해 조합원들의 부담이 가중되고 있다.
즉, 지역주택조합 사업의 성공 관건은 사업 구역 내의 토지를 얼마나 빠르게 확보하는데 달려 있기 때문에 토지주로부터 해당 부지의 매입이 가능하다는 의사확보를 확보하고 나서 조합원 모집이 이뤄지도록 하는 법 개정이 필요하다는 목소리가 높다.
이와 관련 북구 공동주택과 관계자는 “대다수 지역주택조합들이 조합설립인가를 받고 나서 사업계획을 승인하기까지 3-4년 정도의 시간이 소모되며, 이 과정에서 추가 분담금이나 조합원 간 분쟁 등이 발생하기도 한다”며 “특히 북구지역에서 대표적인 성공 사례로 꼽히는 지역주택조합의 경우 설립인가 전부터 80% 토지를 확보했고, 사업승인 때도 95% 이상 토지를 확보하는 등 설립인가 이후 사업승인까지 약 2-3개월 정도 빠르게 진행된 것이 성공 요인으로 꼽힌다”고 강조했다.
이 관계자는 이어 “대행사와 시공사 또한 규모, 자본, 전문성 등을 확보한 전문 업체이다 보니 사업이 순조롭게 진행됐다”며 “이러한 점을 고려해봤을 때 조합원 모집과 설립인가 단계에서 토지권원 확보가 지역주택조합 성공의 가장 큰 역할을 하며, 업무대행사와 시공사의 역할도 중요하다고 본다”고 말했다.
/최환준 기자
최환준 기자
지역주택조합은 주택건설 사업계획 승인을 받고 분양하는 일반적인 공동주택과는 달리 조합원을 모집하고 나서 조합원의 납부 분담금으로 건축 관련 승인 절차와 공사를 진행하기 때문에 사업 지연과 분담금 부담 가중 등의 피해에 노출돼 있다. 또, 조합 가입 후 탈퇴할 경우 각종 분담금 등을 돌려받지 못하는 상황으로 이어지고 있다.
하지만 올해 초 개정된 주택법이 다음달 시행을 앞두면서 그동안 지역주택조합에서 발생한 각종 불법행위와 분쟁 등이 해소될지 주목된다.
지역주택조합은 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 소유자 20인 이상이 조합을 설립해 추진하는 주택사업이다. 사업절차는 조합원 모집신고, 조합설립인가, 사업계획승인, 착공, 사용검사, 조합해산 순으로 진행된다.
현행 제도는 토지사용권원 확보 등에 관계없이 조합원 모집신고가 가능하며, 조합설립인가시 토지사용권원의 80% 이상 확보하도록 돼 있다. 또 조합원 모집시 허위·과장광고에 대한 법적 제도가 없었다.
주요 개선사항은 조합원 모집신고시 토지사용권원 50% 이상 확보, 조합설립인가시 토지사용권원 80%이상 및 소유권 15% 이상 확보 등이다. 기존엔 토지 소유권 확보 요건이 없었으나, 사업예정지역 내의 15% 이상에 해당하는 토지 소유권을 확보해야 한다는 요건이 추가됐다.
조합원 모집 광고 및 절차도 개선된다. 광고 시 조합원 모집을 알리는 문구, 토지확보 현황, 자격기준 등을 명시해야 하며, 계약시 조합원에 가입하고자 하는 사람은 사업개요, 자격기준, 분담금, 토지확보 등 중요사항을 설명 받은 후 서면확인 절차를 밟게 된다.
자금보관업무를 신탁업자에 대행하고 조합추진실적을 조합원에 분기별로 공개하도록 해 조합운영의 투명성도 높아질 예정이다.
아울러 모집신고 후 2년 이내 설립인가를, 설립인가 후 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하는 경우에는 총회를 통해 사업종결처리를 할 수 있게 돼 사업지연 및 중단으로 인한 조합원의 부담감이 줄어들게 됐다.
그러나 이 같은 제도 개선에도 서민들의 피해를 구제하는데 역부족이라는 주장이 나온다. 지역주택조합은 불확실성이 크고 사업 진행 속도가 더딘 탓에 성공 확률은 그다지 높지 않아 일부 보완책을 제시하는 정도로는 근본적 문제 해결이 어렵다는 지적이다.
사업 구역 내 토지를 보유한 지주가 해당 부지를 팔 생각도 없는 상황에서 매입할 사람부터 모집하고 투자 자금을 거둬들이는 모순적인 구조가 반복되고 있어서다.
또한, 조합 집행부와 업무대행사가 해당지역의 토지 소유자들과 토지사용권 또는 매매를 추진하고 있지만 주변 시세보다 과도한 금액 등을 요구하는 경우가 많은 탓에 일부 조합에서는 추가 분담금까지 발생해 조합원들의 부담이 가중되고 있다.
즉, 지역주택조합 사업의 성공 관건은 사업 구역 내의 토지를 얼마나 빠르게 확보하는데 달려 있기 때문에 토지주로부터 해당 부지의 매입이 가능하다는 의사확보를 확보하고 나서 조합원 모집이 이뤄지도록 하는 법 개정이 필요하다는 목소리가 높다.
이와 관련 북구 공동주택과 관계자는 “대다수 지역주택조합들이 조합설립인가를 받고 나서 사업계획을 승인하기까지 3-4년 정도의 시간이 소모되며, 이 과정에서 추가 분담금이나 조합원 간 분쟁 등이 발생하기도 한다”며 “특히 북구지역에서 대표적인 성공 사례로 꼽히는 지역주택조합의 경우 설립인가 전부터 80% 토지를 확보했고, 사업승인 때도 95% 이상 토지를 확보하는 등 설립인가 이후 사업승인까지 약 2-3개월 정도 빠르게 진행된 것이 성공 요인으로 꼽힌다”고 강조했다.
이 관계자는 이어 “대행사와 시공사 또한 규모, 자본, 전문성 등을 확보한 전문 업체이다 보니 사업이 순조롭게 진행됐다”며 “이러한 점을 고려해봤을 때 조합원 모집과 설립인가 단계에서 토지권원 확보가 지역주택조합 성공의 가장 큰 역할을 하며, 업무대행사와 시공사의 역할도 중요하다고 본다”고 말했다.
/최환준 기자
최환준 기자 
